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Saturday, February 25, 2012
Analyse du marché immobilier à Miami.
 
 
Le marché immobilier à Miami redevient prometteur. Il semblerait que le marasme ressenti depuis trop longtemps disparaisse et que le bout du tunnel soit à quelques pas. L'association des agents immobiliers de la région de Miami publie une étude de marché « Facts and Trends » qui analyse le marché de Dade County.
Les prix des propriétés privées, maisons et appartements, dans les jolis quartiers, en bord de mer ou près des écoles américaines ou internationales recommencent à monter. C’est le bon moment pour investir dans un bien immobilier à Miami.
 
Rappelez-vous, après la croissance de 2002 qui séduisait investisseurs, spéculateurs et acquéreurs de résidences secondaires, les prix avaient grimpé. La crise s’installe dès 2006, conséquence directe des sub-primes, de la spéculation internationale et du scénario de croissance artificielle qui sévit notamment aux Etats-Unis.
 
L’observation des mois d’inventaire est un des moyens les plus probants d’analyse de prévisions de l’évolution du marché. On entend par mois d’inventaire le ratio entre le nombre de propriétés vendues et le nombre de propriétés à vendre sur un mois. Par exemple, si en mai pour 1000 maisons à vendre, 250 ont été vendues, on en déduit qu’il y a 4 mois d’inventaire. En clair il faudrait trois autres mois pour écouler le stock de maisons à vendre.Aujourd’hui, les chiffres montrent qu’il y a actuellement 4 mois d’inventaire pour les maisons individuelles inférieures à 300.000 $. Rappelons qu’on atteignait les 35 mois d’inventaire en juin 2008 pour l’ensemble des propriétés. Or le marché redémarrerait dès que l’on descend au seuil des 6 mois d’inventaire. D’où l’enthousiasme actuel.
 
Évolution de la disponibilité immobilière sur le marché de Dade County entre 2010 et 2011.
(en mois d’inventaire)
 
 
 
 
 
Evolution de la disponibilité des maisons individuelles sur le Dade County entre 2010 et 2011.
(en mois d’inventaire)
 
 
Pour être plus précis, on constate au plus bas du pic 2.788 maisons à vendre en juin 2005, 17.070 en septembre 2008 et seulement 5474 en décembre 2011, soit 1/3 du total de 2008. On comprend aisément qu’une diminution de l’offre devrait également relancer les prix.
Sur le plan financier, en mars 2007 le prix médian se situait aux alentours de 400.000 $, en décembre 2011 le prix médian est de 175.000 $ (soit une baisse de 56%). Là encore ce constat laisse supposer que le moment est propice à l’achat.
 
Offres vs Ventes de maisons individuelles à Miami Dade County entre 2002 et 2011 .
 
 

 
Dec.2002
Dec-03
Dec-04
juin 05
Dec-05
Dec-06
Dec-07
Juin-08
Dec-09
Dec-10
Dec-11
À vendre
5204
4998
3674
2960
5182
11218
15281
16857
8542
8145
5630
vendue
1055
1014
968
1122
715
744
380
481
830
853
815

 
L’étude affine sa recherche par catégorie et l’on constate pour les maisons individuelles une évolution conséquente.
En décembre 2011, 25% des maisons de moins de 100.000 $ ont été vendues contre seulement 17% en 2010. Pendant que le nombre de maisons à vendre diminue, le pourcentage des maisons vendues augmente. Concernant les maisons de moins de 300.000 $, on assiste à une baisse de 38% de l’offre en 14 mois. En octobre 2010 alors que 4523 maisons étaient en vente, 573 étaient vendues. Pour le même nombre de ventes en décembre 2011, 2817 étaient proposées à la vente. D’où la baisse d’inventaire laissant présager de la reprise.
Pour les maisons entre 300.000 et 1Million de dollars, on s’aperçoit que pour 176 maisons vendues en octobre 2010, 2318 maisons étaient proposées à la vente, En décembre 2011 pour le même chiffre, l’offre est de 1698 maisons, soit une baisse d’environ 24% de l’offre. Ce qui nous conduit aux mêmes conclusions.
 
Plus le prix des propriétés augmente et moins la différence est flagrante, notamment au niveau de l’inventaire, mais il reste tout de même certain que les très jolies propriétés très prisées ne restent pas longtemps sur le marché.
 
 
Prix médian de propriétés vendues à Miami Dade County entre décembre 2002 et décembre 2011
 
 
 
 

 En milliers de dollars
Dec.2002
Dec-03
Dec-04
juin 05
Dec-05
Dec-06
Dec-07
Juin-08
Dec-09
Dec-10
Dec-11
maisons
189
231
287
339
367
374
348
294
181
170
175
appartements
133
152
206
254
256
253
260
168
137
101
124

 
 
En ce qui concerne les appartements la logique est identique mais actuellement moins marquée qu’avec les maisons individuelles.
4983 appartements à vendre en juin 2005. Un pic s’élève en juin 2008 avec 24.905 appartements à vendre. Aujourd’hui en décembre 2011, 8651 appartements sont à vendre dans le comte de Dade, soit une baisse de 65%. On constate une moyenne de 7.3 mois d’inventaire contre 41.5 mois d’inventaire en juin 2008.
Concernant les prix médians, il était de 133.000$ en décembre 2002. Un pic atteignait 275.000$ en janvier 2008. Aujourd’hui en décembre 2011, le prix médian est à 124.000$ soit une baisse de 55%. Là encore cette constation permet d’envisager sérieusement une reprise.
 
Evolution de la disponibilité des appartements sur le Dade County entre 2010 et 2011.
(en mois d’inventaire)
 
 
 
 
 
 
Offre vs Ventes d’appartements à Miami Dade County entre décembre 2002 et décembre 2011
 
 
 

 
Dec.2002
Dec-03
Dec-04
juin 05
Dec-05
Dec-06
Dec-07
Juin-08
Dec-09
Dec-10
Dec-11
a vendre
6382
6332
5254
5172
8719
19683
24300
24838
16567
15299
8880
vendu
1016
1085
1124
1492
1007
796
416
598
1000
1292
1217

 
 
 
En conclusion, le marché qui a cessé de se dévaluer, va se revaloriser rapidement dés que l'excédent d'inventaire de propriétés à vendre sera absorbé. L'inventaire de maisons sur le marché commence à décroitre pour les propriétés les moins chères. On peut dire que la baisse d’inventaire est inversement proportionnelle au prix des propriétés
Par exemple, mes clients pouvaient rentrer dans le marché immobilier de South Coconut Grove avec un investissement de 400.000$, il y a 12 mois. Aujourd'hui, environ 500.000$ sont nécessaires pour acquérir une maison dans ce quartier. Les opportunités sont là. Si vous faites partie des investisseurs européens, n’oubliez pas que la parité eurodollar est en votre faveur pour quelque 30%. Miami, au climat enjôleur, ville en plein essor économique, démographique et culturel, ville de villégiature, grande porte d’entrée vers l’Amérique latine, attire désormais les sièges des plus grandes sociétés, les capitaux internationaux, les artistes du monde entier tout autant que les touristes.
 
Bien entendu un tel choix d’investissements demande l’expérience de spécialistes solidement implantés depuis plusieurs années sur le marché de l’immobilier de Miami qui pourront vous conseiller en fonction de vos goûts et de vos impératifs financiers mais aussi professionnels et familiaux. Pour cela n’hésitez pas à me contacter par courriel ou par téléphone:
 
Isabelle Andrews (305) 544 5421, isabellemiami@yahoo.com.
 
Je suis aussi à même de vous familiariser avec la vie, les us et coutumes locales que je pratique depuis 25 ans. Je me ferai un plaisir de répondre à vos questions ou de vous rencontrer.
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